양도차익과 필요경비

양도차익 = 양도가액 − 필요경비 − 취득가액

필요경비에는 취득세·등록세·중개수수료·자본적 지출(증축·개량 등), 양도 과정에서 발생한 직접 비용 등이 포함될 수 있습니다. 증빙이 핵심입니다.

예: 양도가 5억, 취득가 3억, 필요경비 2,000만 원이면 양도차익 = 500,000,000 − 320,000,000 = 1.8억 원(단순화 예시).

부동산·토지 등은 기본적으로 분리과세 누진세율이 적용되며, 보유 기간·1세대1주택 요건 등에 따라 장기보유특별공제·비과세·감면이 달라집니다.

주택 수, 조정대상지역, 거주 요건 등 정책 변수가 많아 동일 금액이라도 사례별 세액 차이가 큽니다.

매수 시 납부한 취득세·등록비용은 양도 시 필요경비 또는 취득가액 산정에 반영되는 경우가 많습니다. 취득·보유·양도 전 과정을 함께 기록해 두는 것이 좋습니다.

양도소득세 계산기는 추정치를 제공하며, 실제 신고·예정신고·확정신고를 대체하지 않습니다.

• 양도차익 = 양도가액 − 필요경비 − 취득가액.
• 필요경비는 증빙 있는 지출만 인정됩니다.
• 1세대1주택·보유기간 등에 따라 세액이 크게 달라집니다.

취득가액을 모르면 어떻게 하나요?

실지거래가·기준시가·환산가액 등 법정 순서에 따라 산정합니다. 오래된 취득은 자료 확보가 어려울 수 있어 세무 검토가 필요합니다.

1세대1주택은 항상 비과세인가요?

아닙니다. 거주 요건, 고가주택, 다주택 여부 등 요건을 충족해야 합니다. 요건 미충족 시 분리과세가 적용됩니다.